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“公摊面积”多少算合理?由谁来测算?

2022-08-24 来源:央视新闻
 
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       开开心心收房,却发现房子近一半都是公摊面积,对公摊面积的困惑在很多购房者心中都存在。有的购房者被公摊、公摊系数等术语绕晕;有的购房者发现销售人员口头承诺的公摊面积,到收房时大幅增加;还有一些购房者陷入由公摊面积引发的纠纷中。


  究竟什么是公摊面积?公摊面积又从何而来?哪些面积算公摊、哪些又不算?消费者该如何分辨?公摊面积到底能不能取消?公摊面积之争究竟如何解决?我们一起一问到底。


  什么是“公摊面积”?如何计算?


  首先我们来看看,到底什么是公摊面积?公摊面积又该如何计算?


  公摊面积制度在我国存在已久,当时的建设部曾在《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中对公摊面积有相应的规定。2001年施行的《商品房销售管理办法》,也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。



  具体来说,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  而公用建筑面积一般由以下两部分组成:



  一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。



  二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。简单来说,如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多,那么公摊系数自然也就越大。


  “公摊面积”多少算合理?由谁来测算?


  了解了公摊面积究竟是什么,再来看看,公摊面积在多大范围内才算合理?又由谁来测算?


  公摊面积在多大范围内算是合理,国家目前并没有明确的规定,在实际操作过程中,这一点往往容易产生纠纷。


  北京市房地产法学会副会长 赵秀池:老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解,因为它专业性很强。


  那么公摊由谁来测算呢?一般情况下,一个住宅小区的公摊数据,需要经过以下程序:一个是设计单位的图纸测算,一个是主管部门对公摊的核算,在项目竣工后,测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前,涉及公摊测量,我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准,但由于一些地方还没有建立多测合一体系,缺乏第三方的监督,从而出现公摊面积计算不透明等现象。



  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬:公摊面积的计算很复杂,我们相关的信息的公开化程度不够高,透明度不够,所以也引起了一些不必要的麻烦。


  此外,目前不少商品房采用的是预售制,普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息,这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

  签购房合同时,应注意公摊的哪些信息?


  国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限,但这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。购房人在前期签订购房合同时,应该特别留意哪些关于公摊面积的信息呢?


  其实,在《商品房销售管理办法》中,对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出,出现误差,按照面积误差比绝对值3%这个标准,多退少补。简单说,就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。同意不退房的,实际面积小于合同约定面积时,绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。


  因此,在长期从事处理房地产纠纷案件的律师黄罗平看来,购房人在前期签订购房的时候,一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如,目前开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告,购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据,由此算出公摊比例。在必要时,购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议,就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定,以便更好地维护自身的合法权益。



  广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平:购房者他在购房的时候,一定要实地去看,并且要详细了解,因为开发商公布的这些信息,他可能不会一次性公布,并且有必要的时候也要咨询专业人士,也可以去房管局查询这些公摊面积的实际的情况。


  收房时发现房屋面积缩水,业主如何维权?


  刚才提到了在签订购房合同时的注意事项,那么,如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况,业主又该如何维权呢?


  在收房后,假如对公摊有异议,购房者可以携带购房合同、建筑施工图,房屋销售或者分割方案等,到房产测绘中心申请面积鉴定。



  广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平:我们说一般正确寻求法律帮助的话,你首先要把你受损害的证据要固定好,第一开发商他在进行报建的时候,报建的公摊面积到底有多少,第二把开发商当初给你做的承诺,证据可以准备好,第三向相关的行政主管部门进行投诉,最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。


  “公摊面积”易引发纠纷,是否能取消?


  既然公摊面积容易引发纠纷,那么,公摊面积到底能不能取消呢?


  有观点认为,在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象,但公摊面积缺乏法律依据和制度约束,特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力,不断推高公摊面积和公摊系数,让购房者很受伤,因此建议取消公摊。而在业内人士看来,取消不可能一蹴而就,甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出:分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。



  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬:(目前)按照建筑面积来进行计价或者产权确认,也是对老百姓权益的一个保护,因为你公用部分也是属于我们老百姓所有的,还是有它的合理性的。


  而从购房人的角度来说,公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小,可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户,公共活动区域减少等配套设施问题,进而影响居住的质量与舒适度。


  此外,取消公摊面积后,还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此,完全取消公摊,在实践过程中会出现很多困难和问题。

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